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借地・底地の不動産鑑定評価

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借地、底地、不動産鑑定評価、不動産鑑定士

 

1.借地及び底地の不動産鑑定士による不動産鑑定評価。

 

借地も底地も過去数十年の資料の精査が必要になることが多いです。

資料も乏しく、人間関係も複雑になっていたりするのが借地、底地です。

数十年前は良好だった人間関係も長い月日が経つことによって悪化している場合もままあります。

数十年の年月が経過することによって著しく人間関係が悪化することもあるのが人間なのかもしれません。

また先代から台替わりしたことによって借地・底地の基礎となる人間関係が変化しているかもしれません。

 

 

さらに価格はもちろんのこと、実体及び全体像のつかみにくいのが借地・底地の特色です。

借りたものに価格が発生するのが借地権であります。

 

長年の賃貸借契約の今までの経緯、現況はどういった状況でしょうか?

権利者が相続などで全国に散らばっていたりもします。

 

実は借地権付きのマンションはもちろん借地権付きの戸建て、更には借地権付きのビルも世の中にはたくさん存在します。

借地権付きのビルも不動産マーケットのよいときは普通に流通しますが

不動産マーケットが落ち始めるととたんに引き合いが減少したりします。

 

借地権は銀行融資の対象になりづらいとよく言われたりもします。

借地権、底地って不思議な財産です。。。

 

2.借地の種類

 

賃借権(債権)・・・世間に存在する借地権はこれが主役です。

地上権(物権)・・・これは賃借権よりも絶対数は少ないですがたまに存在します。

定期借地権 ・・・・事業用など色々あります。

 

 

※特別な人間関係を前提とする無償の使用貸借権(使用借権)というものもあります。

※属性として地主さん(底地権者)がお寺、神社である借地は東京都内にもかなり存在します。

 

 

3.借地権の不動産鑑定評価

 

相続で借地権の評価が問題になった。

地主さんから底地を買わないか?と打診があった。

親の代からある借地権付建物を地主さんに買い取って欲しい。

 

 

個性派、個別性の強い借地権は不動産鑑定評価が役に立ちます。

 

 

 

4.借地権の複雑性

 

民法や旧借地法、借地借家法、借地非訟手続きなど様々な法律等が

借地、底地にはからんできて複雑になっています。

 

 

借地権、底地の世界では独特の様々な一時金(各種承諾料)が登場します。

借地権を複雑にしている要素の一つだと思います。

ある程度の相場水準は存在しますが個別的に決まっています。

 

(1)更新料

(2)譲渡承諾(名義変更)料 ・・・借地を第三者に売却する時

(3)建替承諾料

(4)条件変更承諾料・・・木造等非堅固建物 → RC造等堅固建物へ借地条件を変更する場合

 

5.底地の不動産鑑定評価

 

底地を近所の不動屋さんで一般の人が購入することは少ないです。

ゼロとはいいませんが、ほぼないのではないでしょうか?

 

当社では宅建業の業者免許を保有することもあって底地探しています!底地買います!といった

底地、借地の買い取り、再販に特化した不動産ビジネスを行っている不動産業者さんともつながりがあります。

 

業者の底地仕入れ買い取り価格は路線価の底地価格割合よりもかなり安いのが実態です。

不動産鑑定士の出番です。

 

借地権付き建物はエンド一般の需要がありますが

底地を購入するのは当該建物の借地権者以外は底地に特化した不動産買い取り業者が主役だからです。

底地にはやはりリスクが存するためにリスクに見合った買取業者価格となっているのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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